Các trường hợp cần phải sang tên sổ đỏ

Căn cứ:

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Nội dung tư vấn:

1. 05 trường hợp phải sang tên sổ đỏ

Thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải đăng ký sang tên Sổ đỏ – Thực hiện với trường hợp đã được cấp Sổ đỏ hoặc đăng ký. Quy định cụ thể tại 95 Luật Đất đai 2013. 

Cụ thể 5 trường hợp đó bao gồm: 

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (đổi thửa đất nông nghiệp này lấy thửa khác).
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là bán đất).
• Cá nhân sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
• Tặng cho quyền sử dụng đất.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Khi muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đó thì Chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà được quyền chuyển nhường nhà của mình sang cho người khác khi đáp ứng được các điều kiện sau; 

• Nhà đã Có Sổ đỏ: Đây là điều kiện cần để được bán trong giao dịch về đất đai. Bởi lẽ, hợp đồng giao dịch mua bán nhà phải được công chứng chứng thực mới có hiệu lực. Việc có đầy đủ giấy tờ sẽ là căn cứ để văn phòng công chứng thực hiện công chứng chứng thực. 
• Nhà tại thời điểm bán không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Và nhà đang trong thời hạn sử dụng đất.

Cụ thể hóa theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 được quy định như sau: 

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…

2. Thời hạn phải sang tên Sổ đỏ

Thời hạn sang tên sổ đỏ được hiểu là khoảng thời gian pháp luật cho phép và yêu cầu chủ sở hữu thuộc các trường hợp được sang tên sổ đó phải sang tê. Luật đất đai 2013 quy định  về thời hạn sang tên sổ đỏ tại Điều 95 Luật đất đai 2015

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Theo đó 

• Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động (ngày hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực), người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ);
• Với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy,Với từng trường hợp khác nhau, thời hạn đăng ký sang tên sổ đỏ nó cũng phải khác nhau. Hành vi không đăng ký  biến động đất đai khi có hoạt động  chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn là hành vi vi phạm pháp luật. Hành vi này sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

Điều 12. Không đăng ký đất đai

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định.

Ngoài ra, đối với những chủ sở hữu của trang web mà muốn đăng ký website với Bộ công thương thì có thể tham khảo dịch vụ sau đây của chúng tôi (Thông báo website với bộ công thương)