Kinh doanh bất động sản loại hình đầu tư được nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước quan tâm. Đây là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Vậy nên, các nhà đầu tư nước ngoài khi gia nhập thị trường Việt Nam để hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này, cụ thể hơn là đầu tư góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện đầu tư kinh doanh, trình tự, thủ tục góp vốn để tránh xảy ra những sai sót không đáng có. Trong bài viết dưới đây, Siglaw xin chia sẻ với các bạn về quy trình để nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Cơ sở pháp lý để nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
- Luật Doanh nghiệp năm 2020;
- Luật Đầu tư năm 2020;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.
Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản
Điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường khi góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài
Kinh doanh bất động sản thuộc danh mục ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Mục B Phụ lục I Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Do đó, nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện về hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động, tỷ lệ sở hữu vốn, đối tác Việt Nam tham gia thực hiện hoạt động đầu tư, các điều kiện khác theo quy định của pháp luật Việt Nam và điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.
Điều kiện về hình thức đầu tư: góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của công ty kinh doanh bất động sản.
Điều kiện về vốn:
- Đăng ký góp vốn: Nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn nếu tỷ lệ góp vốn trên 51%.
- Tỷ lệ vốn góp: pháp luật Việt Nam hiện hành không giới hạn tỷ lệ sở hữu vốn của các nhà đầu tư nước ngoài, do đó, họ có thể sở hữu từ 1% đến 100% vốn điều lệ của công ty kinh doanh bất động sản.
Đối tác Việt Nam: Công ty kinh doanh bất động sản mà nhà đầu tư nước ngoài thực hiện góp vốn phải là công ty đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường trong AFAS
Việt Nam cam kết mở cửa cho các dịch vụ sau:
- Dịch vụ thuê/cho thuê liên quan tới nơi cư trú tự sở hữu hoặc đi thuê (CPC 82101): không hạn chế
- Dịch vụ thuê hoặc cho thuê liên quan tới các địa điểm phi cư trú tự sở hữu hoặc đi thuê (CPC 82102): không hạn chế
- Dịch vụ quản lý các bất động sản dùng cho cư trú trên cơ sở hợp đồng hoặc thanh toán phí (CPC 82201): không hạn chế
- Dịch vụ quản lý các bất động sản dùng cho cư trú trên cơ sở hợp đồng hoặc thanh toán phí (CPC 82202): không hạn chế
Điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường trong EVFTA
Không cam kết đối với quyền sở hữu đất, cho thuê đất, sử dụng đất đai, thu hồi quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Di sản văn hóa không xác định được chủ sở hữu được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Tài nguyên thiên nhiên được tìm thấy trong đất thuộc về Nhà nước Việt Nam. Không cam kết đối với các biện pháp liên quan đến việc mua bán, sở hữu và cho thuê bất động sản nhà ở của người nước ngoài.
Điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường trong CPTPP
Phụ lục NCM I-VN-34: Bất động sản: Về việc xây dựng, cho thuê, mua, thuê mua, và chuyển nhượng bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản cung cấp các quyền hạn chế hơn đối với các chủ thể nước ngoài so với các chủ thể Việt Nam. Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chỉ có thể thực hiện các hoạt động:
- Về bất động sản nhà ở:
-
-
- Xây dựng bất động sản nhà ở để cho thuê trên đất thuê của Nhà nước;
- Xây dựng bất động sản nhà ở để bán, cho thuê, hay thuê mua trên đất được Nhà nước giao;
- Thuê bất động sản nhà ở để cho thuê lại;
- Mua, thuê mua hay thuê bất động sản nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản nhà ở, một phần hay toàn bộ để xây dựng công trình nhà ở để bán hay cho thuê.
-
- Về bất động sản thương mại
-
- Xây dựng công trình thương mại trên đất được thuê trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hay khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất;
- Thuê bất động sản thương mại để sử dụng hay cho thuê lại;
- Xây dựng công trình thương mại để bán, cho thuê hay thuê mua trên đất thuê của Nhà nước;
- Nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản thương mại, một phần hay toàn bộ, để xây dựng công trình thương mại để bán hay cho thuê;
- Mua hay thuê mua bất động sản thương mại để sử dụng theo đúng chức năng của chúng.
Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có thể cung cấp các dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản đối với các bất động sản nhà ở và thương mại và dịch vụ tư vấn bất động sản.
Điều kiện theo Pháp luật Việt Nam
Đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị quy định tại điểm g khoản 1 điều 31 Luật Đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo các hình thức:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước cho thuê;
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Quy trình đăng ký góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký góp vốn
Nhà đầu tư nước ngoài phải chuẩn bị những tài liệu sau:
- Giấy đăng ký góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản của Việt Nam;
- Bản sao giấy tờ pháp lý cá nhân của nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân; Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý của nhà đầu tư là tổ chức và phải được hợp pháp hóa lãnh sự;
- Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục thì phải có giấy ủy quyền hoặc ủy quyền thông qua hợp đồng dịch vụ.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký góp vốn
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các tài liệu trên, nhà đầu tư nước ngoài tiến hành nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi công ty kinh doanh bất động sản đặt trụ sở chính. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ gửi thông báo chấp nhận hoặc không chấp nhận việc góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào công ty kinh doanh bất động sản.
Bước 3: Thực hiện việc góp vốn
Sau khi được Cơ quan đăng ký đầu tư chấp thuận việc góp vốn, nhà đầu tư nước ngoài thực hiện góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản thông qua việc thành lập một tài khoản đầu tư của một ngân hàng tại Việt Nam, sau đó chuyển phần vốn góp thông qua tài khoản này.
Bước 4: Làm thủ tục thay đổi loại hình công ty, thành viên, cổ đông công ty
Công ty kinh doanh bất động sản sau khi tiếp nhận phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài thì cần làm thủ tục thay đổi thành viên, cổ đông của công ty, Trong trường hợp việc góp vốn vào công ty kinh doanh bất động sản dẫn đến sự thay đổi về loại hình công ty thì cần làm thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh theo quy định.
Xem thêm: Thành lập công ty có vốn nước ngoài của công ty luật siglaw
